Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym?

Wysoki kurs CHF skłonił część Frankowiczów do zastanowienia się jak sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym. Czy jest to w ogóle możliwe? Oczywiście, że tak. Wątpliwości natomiast budzi procedura sprzedaży nieruchomości z kredytem w obcej walucie. 

Kredyt we frankach w dalszym ciągu jest zmorą wielu kredytobiorców. Długi czas oczekiwania na rozprawę i kilkuletni proces frankowy mogą zniechęcać do podjęcia działania na drodze sądowej. Sprzedaż nieruchomości jest jednym ze sposobów na pozbycie się zadłużenia, ale czy  jest opłacalne finansowo? 

Czytaj również: Kredyt frankowy w Getin Bank. Klauzule abuzywne, unieważnienie umowy frankowej

Jak sprzedać nieruchomość z kredytem we frankach?

Sprzedaż mieszkania z kredytem, bez względu na to, w jakiej walucie, przebiega podobnie do standardowej procedury sprzedaży. Najważniejszą różnicą jest konieczność uzyskania przez kredytobiorcę promesy od banku. Jest to dokument, który gwarantuje nabywcy, że zakupione mieszkanie będzie wolne od hipoteki. Przecież nikt nie zdecydowałby się na zakup mieszkania obciążonego kredytem. 

Formalności leżą przede wszystkim po stronie sprzedającego. Jego obowiązkiem jest zgromadzić dokumenty potrzebne do przeprowadzenia transakcji takich jak:

potwierdzenie tytułu własności; 
zaświadczenie o braku zaległości w związku z opłatą czynszu; 
numer księgi wieczystej; 
zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany. 

Oczywiście skompletowanie dokumentacji to dopiero wierzchołek góry lodowej. Z pewnością największą trudność stanowi znalezienie zdecydowanego nabywcy. Warto z góry poinformować go, że mieszkanie jest obciążone hipoteką. Chociaż kredyt nie przejdzie na nabywcę wraz z kupnem domu, to jednak nieruchomość nadal będzie zabezpieczona hipoteką w CHF.

Zamiana mieszkania z kredytem we frankach 

Zamiana mieszkania z kredytem frankowym jest rzadką praktyką. Osoby obciążone kredytem mieszkaniowym zdecydowanie częściej decydują się na sprzedaż nieruchomości. Kodeks Cywilny dopuszcza jednak taką możliwość, regulując zasady, na jakich miałaby się odbyć zamiana. 

Podobnie jak w przypadku sprzedaży, zamiana mieszkania opiera się na sporządzeniu aktu notarialnego. Z racji, że w zamianie mieszkania uczestniczą dwie strony, umowa spisana u notariusza zobowiązuje każdą ze stron do  przeniesienia prawa własności na drugą osobę. 

W sytuacji, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką we frankach, osoba decydująca się na zamianę mieszkania musi udać się do siedziby banku celem uzyskania zgody na zmianę przedmiotu i sposobu zabezpieczenia pozostałego do spłaty kredytu. Hipoteka zabezpiecza kredytodawcę przed niesolidnym kredytobiorcą. Jeśli zobowiązanie przestaje być spłacane regularnie, bank ma prawo dochodzić roszczeń z nieruchomości. W skrócie, podczas zamiany hipoteka zostanie przeniesiona na inną nieruchomość. 

Sprzedaż mieszkania czy pozew?

Dla wielu Frankowiczów nawet po latach spłaty kredytu sytuacja finansowa jest nadal trudna. Sprzedaż mieszkania to jeden ze sposobów na uregulowanie zobowiązania, ale należy zastanowić się, czy takie działanie ma sens. 

Jak donosi portal dla Frankowiczów, w  2022 roku kredytobiorcy wygrali 97 % procesów frankowych. Orzecznictwo w tej sprawie zgodnie opowiada się po stronie kredytobiorców. Owszem, przychód uzyskany po sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem frankowym może pokryć zobowiązanie, ale istnieje ryzyko, że nadpłata z własnego funduszu i tak będzie konieczna. 

Weźmy też pod uwagę, że złożenie pozwu przyniesie dużo więcej korzyści finansowych niż sprzedaż domu. Porównując oba rozwiązania, bezdyskusyjnie skierowanie sprawy do sądu jest dalece bardziej rentowne dla kredytobiorcy. 

Uwaga! Pozew frankowy po spłacie kredytu również stanowi szansę na odszkodowanie i zwrot nadpłaty. Pamiętajmy, by monitorować termin przedawnienia roszczenia. 

Frankowicze Getin Bank

Getin Noble Bank wkrótce przejdzie przymusową restrukturyzację. Jest to zła wiadomość dla Frankowiczów, którzy wciąż spłacają swój kredyt. To wyjątkowy przypadek, w którym kredytobiorcy prawdopodobnie nie odzyskają nadpłaty za kredyt frankowy. Kwestię tę reguluje art. 135. ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym:

Postępowanie egzekucyjne lub zabezpieczające skierowane do majątku podmiotu w restrukturyzacji wszczęte przed wszczęciem przymusowej restrukturyzacji podlega umorzeniu.

Wobec tego, co z Frankowiczami w Getin Banku? Pomysłem na zminimalizowanie strat jest dokonanie cesji roszczeń. Co ciekawe, prawo nie zabrania takiej praktyki zarówno w trakcie restrukturyzacji, jak i w postępowaniu upadłościowym. 

Jak każde rozwiązanie „awaryjne”, również to nie jest doskonałe. W praktyce kupione roszczenie nie podlegałoby działaniom windykacyjnym. Oznacza to, że nabywca cesji nie odzyskałaby praktycznie żadnych pieniędzy. Niektórzy jednak dostrzegają światełko w tunelu wynikające z luki w przepisach. Tego typu specyficzne sytuacje koniecznie należy poddać analizie przez ekspertów, którzy potraktują każdą sprawę indywidualnie. 

Getin Bank sprawy sądowe

Frankowicze często zgłaszają nieuczciwe praktyki Getin Banku. Według doniesień po wygraniu procesu sądowego i unieważnieniu umowy kredytu w CHF Getin Bank odmawia wykonania prawomocnego orzeczenia. Niestety jest to związane ze wspomnianą wcześniej restrukturyzacją, wobec której bank jest zwolniony z obowiązku wykonania orzeczenia sądu. 

Większość aktywów Getin Banku, zostało przekazanych do nowo powstałego Velo Banku. Reszta aktywów związanych z kredytami frankowymi, zostało w banku, który niedługo upadnie. Pozwanie instytucji finansowej nie gwarantuje zwrotu nadpłaty za kredyty frankowe, ale Frankowicze nie są zupełnie bezradni.

Kredytobiorcy mogą składać wnioski o zawieszenie spłaty rat na czas trwania procesu. Obowiązkiem sądu jest niezwłoczne rozpatrzenie tzw. wniosku o zabezpieczenie, który pozwoli uniknąć zwiększenia długu.

Ugoda frankowa BPH

Bank BPH nie jest skory do polubownego rozwiązywania spraw z klientami. Większość banków namawia do podpisywania ugód, ale BPH od kilku lat nie prowadzi działalności operacyjnej. Jako własność innego koncernu nie dba o swój wizerunek, często wzywając konsumentów do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z kapitału. 

Kredytobiorcy bez wahania składają pozwy przeciwko BPH S.A. Zamknięty na polubowne negocjacje z klientem, bank przegrywa większość spraw w sądzie. Co za tym idzie, fundusze własne banku kurczą się, co w pewnym momencie prawdopodobnie doprowadzi do upadku spółki. 

Czy pieniądze ze sprzedaży mieszkania można przeznaczyć na spłatę kredytu innego mieszkania?

Tak, pieniądze ze sprzedaży mieszkania można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na inne mieszkanie. 

Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?

Krótko mówiąc, jest to jak najbardziej możliwe. Istotne w takiej sytuacji jest uzyskanie promesy i spisanie aktu notarialnego, pełniącego rolę umowy kupna-sprzedaży. 

Czy mogę sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu? 

Zbycie zakupionego mieszkania przed upływem pięciu lat wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego w Urzędzie Skarbowym. Można go uniknąć, jeśli przychód zostanie przeznaczony na zakup kolejnej nieruchomości. 

Jak pozbyć się kredytu we frankach?

Najlepszym sposobem na pozbycie się kredytu we frankach jest wszczęcie procesu sądowego. Procedura często trwa nawet kilka lat, ale to bezpieczny i niemal w stu procentach pewny sposób na odzyskanie pieniędzy. 

Z uwagi na bardzo wysoki odsetek wygranych Frankowiczów w sądzie, jest to niezwykle opłacalne rozwiązanie na pozbycie się kredytu i uzyskanie odszkodowania. Jeśli zastanawiasz się jak sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym, najpierw rozważ każdą możliwość.