Dysponowanie nieruchomością lub gruntem pod zabudowę ułatwia pozyskanie kredytu. Zabezpieczenie nieruchomości przed egzekucją to temat szczególnie istotny dla osób, które mają problem z regularną spłatą zobowiązania. Instytucje finansowe podchodzą stanowczo do uchybień w kwestii spłaty zadłużenia i szybko przechodzą z słów do czynów. Wszczęcie procedury egzekucyjnej to standardowy sposób rozprawiania się z niesolidnymi dłużnikami. Jak uniknąć egzekucji z nieruchomości?
Czytaj również: Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym?
Egzekucja z nieruchomości – kiedy do niej dochodzi?
Nieruchomość to podstawowa i popularna forma zabezpieczenia kredytu. Do kredytów zabezpieczonych hipoteką zaliczamy m.in.:
- kredyt mieszkaniowy;
- kredyt konsumpcyjny (jeśli jest zabezpieczony hipotecznie);
- kredyt konsolidacyjny;
- kredyt refinansowy;
- kredyt budowlany.
Ogólnie rzecz biorąc kredyt hipoteczny to pojęcie odnoszące się do szerokiej puli kredytów zabezpieczonych nieruchomością. Zgodnie z art. 5 w zw. z art. 4 pkt 8 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, tego typu kredytów udzielają tylko Banki i SKOK-i. Pożyczki pod zastaw nieruchomości są zabronione.
Długi i komornik – co musisz wiedzieć?
Celem egzekucji z nieruchomości jest licytacja komornicza, czyli spieniężenie nieruchomości i zaspokojenie roszczeń wierzycieli. Przepisy prawa nie precyzują jednoznacznie, od której kwoty można rozpocząć egzekucję komorniczą z nieruchomości. Niemniej jednak taka metoda dochodzenia roszczeń bywa często najskuteczniejszym sposobem do pozyskania środków na spłatę zadłużenia.
Zwróćmy uwagę, że nawet w momencie wszczęcia egzekucji z nieruchomości dłużnik ma jeszcze 14 dni na uregulowanie długu, aby uniknąć zajęcia. Kwestie związane z egzekucją nieruchomości regulują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego.
Art. 923. [Egzekucyjne zajęcie nieruchomości]
Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.
Jednocześnie art. 925. [Chwila zajęcia] informuje nas, że:
§ 1. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.
§ 2. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.
Przyczyny egzekucji komorniczej nie mają dla komornika znaczenia. Jako organ wykonuje swoje obowiązki i nie kierują nim własne motywacje. Jednakże wyjątkowo trudna sytuacja życiowa dłużnika może przyczynić się do zawieszenia, a nawet częściowego (rzadziej całkowitego) umorzenia postępowania. Zgodnie z art. 59 Ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji:
§ 2. Postępowanie egzekucyjne może być umorzone w przypadku, gdy dalsza egzekucja administracyjna będzie bezskuteczna z powodu braku majątku lub źródła dochodu zobowiązanego, z których jest możliwe wyegzekwowanie środków pieniężnych przewyższających koszty egzekucyjne.
Zakwestionowanie wyceny nieruchomości
Zakwestionowanie operatu szacunkowego (wyceny) to stosunkowo często wykorzystywane narzędzie. Problem w tym, że dłużnicy często mają błędne wyobrażenie na temat wartości nieruchomości. Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami miała za zadanie ograniczyć kwestionowanie operatu szacunkowego. Obecnie podważanie wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłego sądowego nieruchomości nie jest taka prosta.
Nie zmienia to jednak faktu, że dłużnicy mają prawo podważyć wycenę nieruchomości. W tym celu należy złożyć skargę do właściwego sądu. Podkreślamy, że nie jest jednak działanie, które trwale zabezpieczy mieszkanie przed egzekucją. Zakwestionowanie operatu szacunkowego może co najwyżej opóźnić licytację.
Skup nieruchomości, czyli zbycie hipoteki
Zasadniczo nic nie stoi na przeszkodzie, aby sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką. Sprzedaż hipoteki w toku postępowania egzekucyjnego również nie jest zabroniona. Z art. 930 k.p.c. wynika, że rozporządzanie (zbycie) hipoteki po zajęciu egzekucyjnym nie wpływa na dalsze postępowanie. Zmiana właściciela mieszkania będzie widoczna w księdze wieczystej.
Cena nieruchomości poddanej egzekucji jest dużo niższa. Istnieje więc możliwość, że suma uzyskana ze sprzedaży nie zaspokoi wierzycieli w całości. Prawo umożliwia wierzycielowi kontynuowanie egzekucje nawet po zbyciu nieruchomości. Co za tym idzie, może dojść do sytuacji, że nowy nabywca utraci prawa własności nieruchomości.
Skarga pauliańska – przepisanie majątku
Częstym sposobem na uniknięcie egzekucji nieruchomości jest dokonanie aktu darowizny na rzecz któregoś z członków rodziny. Wierzyciel ma możliwość skorzystania z tzw. skargi pauliańskiej, czyli instytucji chroniącej go przed nieuczciwymi zagraniami ze strony dłużnika. Zgodnie z art. 527 k.c.:
§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
Wbrew pozorom skarga pauliańska często działa na korzyść dłużnika. Wierzyciel wnoszący pozew o działanie dłużnika z pokrzywdzeniem osób trzecich musi udowodnić istnienie kilku okoliczności:
- dłużnik był świadom, że zaszkodzi wierzycielowi;
- dokonana czynność prawna doprowadziła do niewypłacalności lub pogłębienia stanu niewypłacalności dłużnika;
- dokonanie aktu darowizny uszczupliło majątek dłużnika;
- osoba trzecia (najczęściej ktoś z rodziny) wiedziała o zamiarach dłużnika lub mogła się tego domyślić.
O ile można udowodnić istnienie części z przedstawionych przesłanek, o tyle jednak niełatwo jest wykazać istnienie wszystkich wymienionych okoliczności.
Jak skutecznie zabezpieczyć nieruchomość przed egzekucją?
Tak naprawdę najskuteczniejszym sposobem na uniknięcie egzekucji jest spłata długu. Wiadomym jest, że osoba, która ma dług lub, co gorsza, wpadła w spiralę zadłużenia, nie ureguluje długu ot tak. Prawo chroni zarówno dłużnika, jak i wierzyciela, i nie tak łatwo jest uniknąć egzekucji, gdy występują ku temu stosowne przesłanki.
Jeśli czujesz, że nie jesteś w stanie sam poprawić swojej sytuacji finansowej, a negocjacje okazały się bezskuteczne, skorzystaj z pomocy fachowców. Kancelaria frankowa Toruń to zespół prawników o szerokiej specjalizacji. Pomagamy nie tylko Frankowiczom pokrzywdzonym przez instytucje finansowe, ale wspieramy również dłużników. Myślisz, że w Twojej sprawie już nie nie można zrobić? Skontaktuj się z nami, a przekonasz się, że z każdej sytuacji jest wyjście.
Jak chronić swoje mieszkanie przed egzekucją komorniczą?
Najskuteczniejszym sposobem, aby zapobiec egzekucji, jest niedoprowadzenie do niej. Jeżeli jednak postępowanie już się rozpoczęło, warto skorzystać z usługi oddłużania.
Kiedy bank może zająć moje mieszkanie z powodu zaległości w spłacie kredytu?
Zajęcie nieruchomości to dla banku ostateczność. W pierwszej kolejności banki próbuje skłonić dłużnika do uregulowania zaległości, np. nasyłając na niego windykatora.
Czy komornik może zająć mieszkanie z długami?
Tak. Wartość zadłużenia nie ma znaczenia.
Czy komornik może sprzedać tylko część mieszkania?
Egzekutor może zająć tylko część nieruchomości, jeżeli pozostałą część zajmują współwłaściciele.
Co to jest skarga pauliańska i w jaki sposób może pomóc w ochronie nieruchomości przed komornikiem?
Skarga pauliańska z definicji chroni wierzyciela przed nieuczciwością ze strony dłużnika. W praktyce wierzyciel nie może tak po prostu wnieść skargi, jeżeli nie zgromadzi wystarczających dowodów.
W wielu przypadkach dłużnik może dokonać aktu darowizny, unikając tym samym egzekucji i nie ponosząc konsekwencji.
Jakie są alternatywy, aby uratować swoje mieszkanie przed komornikiem?
Dłużnik może wnieść zarzuty odnośnie sposobu przeprowadzania postępowania, ale to tylko spowolni procedury.
Najefektywniejszym sposobem na zabezpieczenie nieruchomości przed egzekucją jest rozpoczęcie procesu oddłużania.
Bibliografia:
- Drozdowska U., Bieliński A.K., Wybrane aspekty egzekucji z nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem egzekucji prowadzonej z nieruchomości, na której ustanowiono spółdzielcze prawa do lokalu, 2012, [dostęp z dnia: 24.11.23], https://repozytorium.uwb.edu.pl/jspui/handle/11320/14017
- Rozmus-Grzesiak K., Zbycie nieruchomości w toku egzekucji i jego skutki w zakresie zarządu nieruchomością, 2019, [dostęp z dnia: 24.11.23], https://www.ceeol.com/search/article-detail?id=782502
