W przypadku postępowań dotyczących unieważnienia umowy kredytu waloryzowanego do waluty obcej (podobnie każdego innego kredytu hipotecznego) jednym z kluczowych etapów – po prawomocnym zakończeniu takiego sporu – jest wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz banku. Dla wielu kredytobiorców jest to moment bardzo istotny. Symboliczne „uwolnienie” nieruchomości od obciążenia, formalne zamknięcie sporu i zakończenie wieloletniej niepewności finansowej. Warto wiedzieć, jak przebiega ten proces, jakie dokumenty są potrzebne i ile czasu trzeba na to przeznaczyć.
Czym jest zabezpieczenie hipoteczne i dlaczego jest tak istotne?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia, w tym przypadku, roszczeń banku wynikających z udzielonego kredytu. W praktyce oznacza to, że kredytodawca – w razie braku spłaty – może dochodzić swoich należności bezpośrednio z tejże nieruchomości.
W większości kredytów hipotecznych zapis o obciążeniu nieruchomości pojawia się już na etapie podpisywania umowy kredytowej i jest warunkiem wypłaty kapitału. Bez ustanowienia hipoteki banki z reguły oferują kredyty na mniej korzystnych warunkach – przede wszystkim z wyższą marżą lub wyższymi ratami. Zabezpieczenie pozwala więc bankowi na obniżenie ryzyka i tym samym proponowanie niższych kosztów kredytu. Jednak należy pamiętać, że hipoteka poważnie ingeruje w wartość nieruchomości czyniąc ją trudną do zbycia oraz stawia właściciela w znacznie mniej pewnej pozycji w przypadku trudności ze spłatą rat.
Kiedy można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?
Hipoteka może zostać wykreślona wyłącznie wtedy, gdy odpadła podstawa jej dalszego istnienia, czyli:
a) po całkowitej spłacie kredytu
W takim przypadku bank wystawia dokument stwierdzający wygaśnięcie zabezpieczenia hipotecznego (tzw. kwit mazalny/list mazalny), na podstawie którego składa się wniosek o wykreślenie hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym.
b) po prawomocnym unieważnieniu umowy kredytu
W sprawach „frankowych” to właśnie ta sytuacja jest najczęstsza.
Jeżeli sąd prawomocnie stwierdzi, że umowa kredytu jest nieważna od samego początku, to oznacza to, że hipoteka nigdy nie powinna była powstać. W takim przypadku podstawę wykreślenia stanowi wyrok opatrzony klauzulą prawomocności– nie potrzebujemy zgody banku ani żadnego dodatkowego dokumentu.
Uzyskanie klauzuli prawomocności na wyroku ustalającym nieistnienie stosunku prawnego pochodzącego z umowy kredytu pozwala uniknąć hipotetycznych trudności z uzyskaniem zezwolenia banku na dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a tym samym wydaje się być po prostu szybszym rozwiązaniem.
Proces wykreślania hipoteki
1. Przygotowanie wniosku (formularz KW-WPIS)
Wniosek można złożyć samodzielnie lub z pomocą profesjonalnego pełnomocnika. Wymagane jest wskazanie numeru księgi wieczystej, oznaczenie działu IV, w tym wysokości zabezpieczenia oraz na czyją rzecz zostało ustanowione, oraz załączenie dokumentów stanowiących podstawę wykreślenia hipoteki.
W przypadku spraw prowadzonych przez Naszą Kancelarię, kwestię przygotowania wniosku wraz z niezbędnymi dokumentami przejmuje nasz dział prawny.
2. Uiszczenie opłaty sądowej
Opłata od wniosku o wykreślenie hipoteki jest stała i wynosi 100 zł.
3. Złożenie wniosku w sądzie wieczystoksięgowym
Wniosek składa się do sądu właściwego dla umiejscowienia nieruchomości. Można to zrobić tradycyjnie – w formie papierowej – osobiście lub wysyłając dokumenty i ww. wniosek na adres Sądu.
4. Oczekiwanie na decyzję sądu
Sąd bada poprawność dokumentów oraz zgodność z treścią księgi wieczystej. Jeżeli wszystko jest kompletne, otrzymują Państwo postanowienie oraz wyciąg z księgi stanowiący o wykreśleniu hipoteki.
Ile trwa wykreślenie hipoteki?
Czas rozpoznania wniosku zależy od obciążenia konkretnego sądu i wynosi najczęściej:
Od około miesiąca do nawet 6 miesięcy w największych miastach (Warszawa, Gdańsk)
Wykreślenie hipoteki jest czynnością formalną, jednak w ostatnich latach duża liczba spraw wieczystoksięgowych powoduje, że niekiedy trzeba uzbroić się w cierpliwość. Dobra wiadomość jest taka, że sama treść wniosku rzadko budzi zastrzeżenia – o ile dokumenty są zgodne ze stanem faktycznym.
Dlaczego warto zadbać o wykreślenie hipoteki po unieważnieniu kredytu?
Dla właściciela nieruchomości to nie tylko formalność – wykreślenie hipoteki:
- ▪️uwalnia nieruchomość od obciążeń, co podnosi jej wartość i ułatwia ewentualną sprzedaż,
- ▪️zamyka wszelkie roszczenia banku zabezpieczone hipoteką,
- ▪️eliminuje konieczność uzyskiwania jakichkolwiek zgód banku w przyszłych czynnościach prawnych dotyczących nieruchomości.
Podsumowanie
Wykreślenie hipoteki po wygranej to ważny etap, który finalnie uwalnia nieruchomość od obciążenia i pozwala ostatecznie zamknąć historię kredytu, który w rzeczywistości prawnej nigdy nie istniał. Kluczowe jest zgromadzenie odpowiednich dokumentów – w przypadku unieważnienia umowy będzie to prawomocny wyrok – oraz prawidłowe przygotowanie wniosku do sądu wieczystoksięgowego i jego opłacenie.
